Haus sanieren Kosten – was eine Haussanierung beeinflusst

Ein Haus ist kein standardisiertes Produkt. Zwei Einfamilienhäuser aus denselben 1970er Jahren, beide mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, können im Sanierungsbedarf vollständig verschieden sein. Das eine wurde regelmäßig gepflegt, die Heizung vor zehn Jahren getauscht, das Bad vor fünf Jahren erneuert. Das andere wurde seit Jahrzehnten nicht angefasst: Ölheizung aus der Erstausstattung, Elektroanlage ohne RCD-Schutzschalter, feuchter Keller, alle Fenster einfachverglast.

Selbst wenn zwei Häuser äußerlich ähnlich aussehen, können die Haus sanieren Kosten erheblich auseinandergehen – weil die technische Substanz unterschiedlich ist, die Ausgangslage verschieden, und weil die Ziele des Eigentümers andere sind.

Das ist der Grund, weshalb Haus sanieren Kosten sich seriös erst nach einer Bestandsaufnahme vor Ort einschätzen lassen – und weshalb dieser Text Faktoren erklärt, keine Preise nennt.

Dazu kommt: Beim Haus summieren sich die Kostenpositionen über mehrere Bereiche. Eine Wohnungssanierung hat typischerweise wenige zentrale Kostentreiber – Bad, Böden, Elektro, Innenausbau. Bei einem Haus kommen Heiztechnik, Leitungsnetz, Dachgeschoss, Keller und energetische Hülle hinzu. Jeder dieser Bereiche kann für sich allein ein erhebliches Budget beanspruchen. Und sie hängen technisch oft zusammen: Wer die Außenwände dämmt, denkt auch über Heizung und Fenster nach. Wer die Heizung tauscht, prüft den Zustand der Verteilerleitungen. Wer den Keller ausbaut, muss Feuchtigkeitsprobleme vorher lösen.

• Alter und Zustand der Heizanlage Je älter und je schlechter der Zustand, desto höher der Erneuerungsbedarf. Eine Anlage, die noch zehn Jahre hätte laufen können, wird anders bewertet als eine, die im kommenden Winter ausfallen könnte.
• Art der Heizung Ölheizung, Gasbrennwert, Wärmepumpe, Pellet – die Wahl des Heizsystems beeinflusst Anschaffungskosten, Installationsaufwand und laufende Betriebskosten. Wärmepumpen sind in der Anschaffung aufwendiger, profitieren aber von Förderprogrammen. Die Eignung hängt vom Gebäude ab – die Dämmqualität der Außenhülle ist ein entscheidender Parameter.
• Zustand der Heizungsleitungen Alte Stahlrohre oder Kupferrohre, die sich intern zugesetzt oder Korrosion gezeigt haben, müssen erneuert werden. Das ist eine Arbeit, die sinnvollerweise im Zuge eines Heizungstauschs erfolgt – und die Leitungsführung durch mehrere Etagen ist dabei ein relevanter Aufwandstreiber.

• Warmwasserbereitung Zentraler Warmwasserspeicher, Durchlauferhitzer oder Wärmepumpenboiler – das System beeinflusst Installationsaufwand und Betrieb. Wer saniert, sollte das Warmwassersystem gemeinsam mit der Heizung denken.
• Sanitärleitungen Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen haben eine begrenzte Lebensdauer. In Häusern aus den 1960er bis 1970er Jahren sind sie oft über 50 Jahre alt. Der Austausch ist aufwendig, weil Leitungen durch Böden und Wände verlaufen – aber er sichert das Haus langfristig. Bernd Knoop als SHK Meister & Betriebsleiter bei Radex verantwortet alle diese Gewerke.

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• Zustand und Alter der Anlage Der Zustand ist der primäre Kostenfaktor. Eine Anlage, die grundsätzlich funktionstüchtig ist, aber an bestimmten Stellen nachgerüstet werden muss, ist günstiger zu sanieren als eine Anlage, die vollständig erneuert werden muss.
• Umfang der Erneuerung Wird nur der Unterverteiler modernisiert? Werden einzelne Kreise ergänzt? Oder werden die Leitungen in Teilen oder vollständig ersetzt? Jeder Schritt hat eigene Auswirkungen auf den Aufwand.

• Leitungsführung In einem Haus mit mehreren Etagen müssen Leitungen durch Böden, Wände und Decken geführt werden. Wenn dabei Schlitze gefräst und später verputzt werden müssen, erhöht sich der Gesamtaufwand. Wenn Leerrohre vorhanden oder Hohlräume zugänglich sind, kann das den Aufwand reduzieren.
• Integration in die Gesamtplanung Wer die Elektroanlage im Zuge einer Haussanierung erneuert – wenn Böden und Wände ohnehin geöffnet sind –, hat die günstigste Ausgangssituation. Wer Elektroarbeiten später nachholt, zahlt für die Öffnung und den Wiedereinbau erneut.

• Zustand der vorhandenen Substanz Ein Bad, dessen Fliesen noch in Ordnung sind, die Abdichtung hält und die Leitungen in gutem Zustand sind, braucht möglicherweise nur eine optische Auffrischung. Ein Bad mit Schimmel hinter den Fliesen, undichten Anschlüssen oder einem Boden, der sich beim Begehen bewegt, ist ein anderes Projekt.
• Umfang des Umbaus Ein reiner Austausch der Sanitärobjekte ist etwas anderes als eine vollständige Neugestaltung mit neuer Fliesenauswahl, Trockenbau, veränderter Raumaufteilung und neuer Leitungsführung. Beides ist legitim – der Aufwand ist unterschiedlich.

• Anzahl der Bäder Wer drei Bäder gleichzeitig saniert, hat Koordinationsvorteile – alle Gewerke sind vor Ort, Synergien beim Material und beim Aufbau sind nutzbar. Wer Bäder nacheinander saniert, zahlt jeweils Anfahrt, Rüstzeit und separate Koordination.
• Leitungsführung zwischen den Bädern Wenn Bäder übereinander liegen – was bei Einfamilienhäusern häufig so ist –, lassen sich Leitungen oft gebündelt führen und erneuern. Das ist ein Vorteil gegenüber der Einzelbehandlung.

Mehr zur Badsanierung als eigenem Projekt finden Sie unter Badsanierung im Rhein-Main-Gebiet sowie auf unserer Seite zu den Badsanierung Kosten.

• Böden Die Fläche des Hauses bestimmt unmittelbar die Materialkosten. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche hat mehr Bodenfläche als eine Wohnung mit 80 Quadratmetern. Und es hat unterschiedliche Bodenzonen: Fliesen in Eingangsbereichen, Küche, Bädern und Keller; Holz, Parkett, Laminat oder Vinyl in Wohn- und Schlafbereichen; gegebenenfalls Estrich in Kellerbereichen. Jede Zone hat eigene Anforderungen an Untergrund, Material und Verlegung.
• Wände und Putz Alte Putzflächen, die Schäden zeigen, müssen in Teilen oder vollständig erneuert werden. Wer neue Leitungen in die Wand legt, hat danach Schlitze zu füllen und Flächen zu verputzen. Der Gesamtaufwand für Putz- und Malerarbeiten in einem ganzen Haus ist beträchtlich.
• Türen und Zargen Innentüren aus den 1970er oder 1980er Jahren entsprechen weder optisch noch hinsichtlich Schallschutz dem heutigen Standard. Ein vollständiger Türaustausch in einem Haus mit fünf bis acht Innentüren ist ein eigener Kostenblock – und bei einer Komplettsanierung gut zu integrieren.

• Trockenbau Wer Räume neu gliedert, Vorwände für Leitungen zieht, abgehängte Decken einbaut oder neue Trennwände setzt, braucht Trockenbauarbeiten. Umfang und Komplexität hängen davon ab, was verändert werden soll.
• Materialwahl Der Unterschied zwischen einem Massivholzparkett und einem Laminat, zwischen Natursteinflsien und Standardkeramik, zwischen einfachen Innentüren und einer Ausführung in höherer Qualität – das alles summiert sich bei einem Haus auf erhebliche Beträge. Die Qualitätsstufe ist ein Stellhebel, an dem Budgets justiert werden können, ohne die handwerkliche Qualität zu beeinflussen.

• Außenwanddämmung Die Wirkung einer Außenwanddämmung hängt stark vom Ausgangszustand ab. Ein Haus ohne jede Dämmung profitiert erheblich. Ein Haus, das bereits eine ältere, aber noch funktionstüchtige Dämmschicht hat, profitiert weniger. Der Aufwand – Fassadenarbeiten, Gerüst, Dämmmaterial, neuer Außenputz oder vorgehängte Fassade – ist unabhängig von der Ausgangssituation ähnlich.
• Dachsanierung und Dachdämmung Das Dach ist die Fläche mit dem höchsten Wärmeverlust im Verhältnis zur Fläche. Wer ein Dachgeschoss ausbauen möchte, muss ohnehin dämmen. Wer nur das Dach erhält, ohne es auszubauen, kann zumindest die oberste Geschossdecke von unten dämmen – das ist deutlich günstiger und hat ebenfalls eine gute Wirkung.

• Fenster Neue Fenster mit Dreifachverglasung verbessern Wärmeschutz und Schallschutz gleichzeitig. Ein Haus mit zehn bis zwölf Fenstern stellt hier einen merklichen Kostenblock dar – der aber durch niedrigere Heizkosten und durch Fördermittel teilweise ausgeglichen wird.
• Förderungen Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW fördern energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden. Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung oder Fenstererneuerung sind förderfähig. Für eine umfassende energetische Sanierung als Ganzes kann ein Energieberater eingebunden werden, der als Energie-Effizienz-Experte für die Förderanträge qualifiziert ist. Wichtig: Anträge müssen grundsätzlich vor Baubeginn gestellt werden. Mehr dazu auf unserer Seite zur energetischen Sanierung.

• Feuchtigkeitssanierung Je nach Ursache der Feuchtigkeit – aufsteigende Feuchte, Kondensation, Risse in der Außenwand, defekte Drainage – sind unterschiedliche Maßnahmen nötig. Horizontalsperren, Außenabdichtung, Drainageanlage, Innenabdichtung – die richtige Lösung hängt vom Befund ab. Wer das vor dem Ausbau klärt, spart sich spätere Schäden an fertigem Ausbau.
• Kellerdämmung Wände und Boden eines genutzten Kellerraums müssen gedämmt werden. Die Unterseite der Kellerdecke zu dämmen ist bei einem nicht genutzten Keller die günstigere Alternative, die den Wohnbereich darüber trotzdem warm hält.

• Kellerbodenerneuerung Alter Kellerbeton, der rissig ist oder sich setzt, muss erneuert werden, bevor ein neuer Belag aufgebracht werden kann. Das ist Estricharbeit, die Fläche und Aufbauart bestimmt.
• Kellerausbau zu Wohnraum Wenn der Keller vollwertig genutzt werden soll – als Büro, Gästezimmer, Hobbyraum –, sind neben Feuchtigkeits- und Dämmsanierung auch Trockenbau, Elektro, Beleuchtung und Bodenbelag einzukalkulieren. Der Lüftungsgedanke ist ebenfalls relevant: Kellerräume ohne ausreichende Belüftung werden zum Schimmelproblem, auch wenn die Abdichtung stimmt.

• Dämmung der Dachschrägen Ohne Dämmung ist ein Dachgeschoss im Sommer unnutzbar heiß und im Winter unbeheizbar kalt. Die Zwischensparrendämmung mit ergänzender Untersparrendämmung ist der technische Standard. Materialwahl und Dämmstärke bestimmen sowohl die Kosten als auch den späteren Energiestandard.
• Dachfenster und Gauben Licht und frische Luft kommen ins Dachgeschoss entweder über Dachflächenfenster oder über eine Gaube. Dachflächenfenster sind in der Regel günstiger – Gauben sind optisch anspruchsvoller, schaffen aber aufrechte Stehfläche und können die Nutzbarkeit deutlich verbessern. Jeder Eingriff in die Dachfläche erfordert sorgfältige Ausführung an den Abdichtungsanschlüssen.

• Statik Bevor ein Dachgeschoss als Wohnraum genutzt werden kann, muss die Tragfähigkeit des Dachstuhls und der darunter liegenden Geschossdecke geprüft werden. Diese Klärung ist vor Baubeginn zwingend und beeinflusst, welche Maßnahmen nötig sind.
• Elektro und Heizungsanschluss im Dachgeschoss Ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss braucht elektrische Versorgung und eine Anbindung an die Heizungsanlage. Wenn eine Flächenheizung gewünscht wird, muss das in der Bodenplanung berücksichtigt werden. Wie die Anbindung erfolgt, hängt von der bestehenden Anlage und dem Gesamtkonzept ab.